17年12月衡阳房价下降多少 17年12月衡阳房价下降原因

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当下房地产销售低迷,到底该不该救楼市?

当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市？大疫之下，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。如河南驻马店下调首付比，公积金贷款首付比从30%下降到20%，这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。但是，对于房地产行业来说，这次的新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。疫情对楼市的打击，“颗粒无收”事小，终结高周转事大。

可能很多人不了解，高周转对房地产的重要性，高周转可以说是大型开发商的“生命线”。高周转模式，极限压缩从拿地、建设、去化到资金回笼整个周期时间。开始是万科提出来的，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并在近些年将其发挥到了极致。中国地产业高周转提速，大概在2023、2023年开始。当时，中国刚刚全面启动“供给侧改革”，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段，楼市调控升级，市场走势扑朔迷离。

三年下来，高周转给中国地产业带来什么？一、中国地产规模快速膨胀，三四线城市价格普涨。房地产，是一个地方性极强的行业，地产商只能避重就轻，攻击三四线城市，借棚改货币化之势，在三四线城市攻城拔寨，全国房价应声上涨。二、经济杠杆率快速上升，地方政府、家庭以及房地产企业的负债率快速上升。房地产高周转，是一种“大而不倒”的商业逻辑，本质上是一种金融逻辑。这些年，高周转放大了房企的杠杆，加剧了房地产的脆弱性，银行风险更大、土地财政依赖度更高。目前，中国经济杠杆率属于什么水平？

2023年，中国政府部门杠杆率为51%，居民部门杠杆率为52%，非金融企业部门杠杆率为154.5%。目前，中国的宏观杠杆率已经超过美国，接近发达国家的平均水平。这意味着中国未富先“债”，经济增长过度依赖于债务。再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。所以，政府救楼市，表面上救开发商，其实是在救银行、救财政。综上所述，这次疫情，政府必须对经济施以援手。政府救市的目的是，修复企业及家庭资产负债表，帮助市场恢复正常的供给系统，帮助企业主重构市场预期及信心。所以，不管从哪方面考虑，楼市应该救，也必须救。

十个城市的房价为什么会下跌?

10月25日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%，其中，多数跌幅靠前的城市房价下跌是由于投资投机出现退潮后，本地有效需求不足。典型的如廊坊、保定、西双版纳、北海等。这些城市都经历过一波房价的快速上涨，随后供求关系发生逆转，进入供大于求的阶段。如廊坊房价在经历迅速冲高后，受调控等因素的限制，投资投机需求萎缩，房价距最高点接近腰斩。

部分城市除了本地房地产热减退外，还受到区域楼市整体下行的影响。如济南房价的下跌，除了和当地收入暂难以支撑涨幅有关，也受到环渤海湾各大城市如北京、天津、青岛等城市房价整体下降的作用。

扩展资料

十个城市房价累计跌幅超过5%

十个城市房价累计跌幅超过5%，分别是：广东省肇庆（同比跌9.45%）、贵州省遵义（同比跌9.22%）、云南西双版纳（同比跌8.68%）、广西北海（同比跌7.96%）、山东淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡阳（同比跌6.07%）、山东济南（同比跌6%）、广西防城港（同比跌5.13%）。

报告指出，这些城市房地产市场走势，揭示了“房价永远上涨”神话的破灭。而多数样本城市房价相对稳定，显示出“房住不炒”、“因城施策”方略已经开始有效发挥市场稳定器的作用。

参考资料来源：凤凰房产—十城房价跌幅超5%：肇庆跌最多，投资退潮、本地需求不足

房贷利率下调,买房成本降低,楼市蓄势待发?

文丨子木

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举步维艰

2月17日，央行对外发布公告称，将开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。

其中，2000亿元1年期中期借贷便利操作，中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。

这也意味着，2月20日的LPR（贷款市场报价利率）至少有10个基点的降息空间。

对于这次定向“降息”，央行称是为了有效缓解疫情严重地区企业的融资成本，让大家能扛过这几个月。

但我们也知道，如果5年期利率降息10个基点成为现实，对楼市的影响不言而喻。在中长期贷款中，房地产贷款，尤其是个人购房贷款所占比重非常大，这次明面上下调了MLF利率，其实也相当于间接下调了房贷利率，利好楼市。

其带动了全国房贷利率连涨半年后的略微下降，甚至低于“换锚”前房贷的基准利率4.9%，一时市场舆论不断，颇受市场关注。

之前讲过，房贷利率是影响楼市最重要的因素之一。

房贷利率下调，减轻了购房者负担，而传导出的购房利好情绪会成倍放大，造成楼市房价快速反弹。这在2023年金融风暴后出现过，在2003年非典之后出现过，也在上波楼市启动之初2023年出现过。

那么MLF和LPR的关系是什么？房贷利率走势下行还会持续吗？给购房者传达的信息是什么？这是子木今天为大家解决的问题。

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MLF和LPR

MLF和LPR到底是什么关系？

这个问题之前很多文章里都有提及过，今天我再复述一次，因为它是购房者判断房贷利率走势的认知基础，很重要。

MLF，俗称麻辣粉，是央妈通过商业银行的手，将货币注入市场的一个货币政策工具。

具体的操作是，央妈通过招标方式将钱贷给商业银行、政策性银行，而银行需要将国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债质押给央行。商业银行拿到钱之后，要定向借贷给央妈想要帮助的地区和企业。

所以MLF也被称作“利率之锚”。

LPR是什么意思呢？

学名叫做贷款基础利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式，是和这个“锚”挂钩的。

我们都知道LPR的产生流程，是由18家报价银行在MLF基础上加点后得出初始价格，然后经过去掉最高值和去掉最低值的模式来定出来的价格，就是LPR。

两者的关系是：

LPR利率=央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点。

因为购房贷款属于长期借贷，所以属于“5年期以上”的LPR利率。

那么我们就总结出：MLF下调，房贷利率就有了下调动力，是同向性关系。这次MLF中标利率为3.15%，较前次下降10个基点，房贷利率便有了10个基点的下调空间。

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当下利率走势

其实相对于MLF对房贷利率的影响，18家银行每月报价的“平均加点”更为灵活，是我们更需要去关注的数据。目前来看，也是处于不断下行的趋势中。

拿近期数据来说，2023年1月全国首套房贷款和二套房平均利率连续2个月下降，分别为5.51％和5.82％，分别环比下降1BP和2BP。（1BP=0.01%）

在这其中，一线城市北上广深的首套房利率下调势头也很猛烈。尤其是上海，首套房贷利率环比下调5BP，目前低至4.82%，创两年半历史新低，成为全国首套房贷利率最低的城市。

而目前中国房贷利率最高的城市，则是广西南宁，高达6.27%。如果将上海和南宁放在一起做对比，购买一套500万的房子，20年等额本息还款，两者所支付的利息差额高达69万元。

房贷利率整体下调的趋势同样表现在二线城市中。在2023年1月的数据中，以30个主要城市作为研究对象，房贷利率下调为20个，上调的为10个。下调趋势占主流。

当然反向思维讲，房贷利率下调力度最强的，反而是楼市价值偏低，存在泡沫的地方。及早的下调利率刺激楼市，明显对行情不自信。

其中，哈尔滨下调力度最大，达到23个BP；无锡上调力度最大，为5个BP。所以说，有时候买房就是买机会。

2023年巅峰时期，哈尔滨房价上涨，有的银行房贷上浮达到20%，达到5.88%，而2023年1月份，改了利率算法，直接下调20多BP，为5.21%。按照100万的房贷，30年的还款时间计算，一前一后，省了近15万的钱款，相当于哈尔滨普通工作者1～2年的收入了。

无锡、南宁、苏州、郑州贷款利率目前比较高，是因为在2023年房价逆市上涨，严重违背了楼市调控的大基调，被当作典型树立“榜样”了。除此之外还有惠州、武汉、南昌、合肥等城市也在排行之中。

但是接下来，可以遇见，所有城市基本没有上调房贷利率的动力，基本都是下行的趋势。

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未来利率趋势

2月3日，央行发布公告，以利率招标方式开展了9000亿元的7天期逆回购和3000亿元的14天期逆回购操作，且中标利率与上次相比均下调了10个BP。

2月17日，央行发布公告，将开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作，2000亿元1年期中期借贷便利操作，中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。

未来央妈通过MLF，定向降息的政策新闻会越来越多，同时为了刺激实体经济复苏，MLF利率会持续走低。

这也是应对疫情突发事件的无奈之策。如果按照2023年中国100万亿GDP来计算，疫情期间保守估算，中国每天大概损失近3～5千亿人民币。这还没有计算疫情对后续市场的影响。

当然目前社会通胀系数还是很高的，央妈不能大幅放开货币政策，否则会引来物价反噬，只能通过MLF细水长流，不违背“小水涓滴”的立场。

但我们总讲一句，水滴石穿，滴水成河，水在滋润大地的同时，也会溢出流入其他的渠道。楼市正是这样，房贷利率会随水势不断下行，购房动能就会不断积聚。

房地产作为目前大部分城市的主要财政来源，遭遇疫情封市，大家只能爱不敢恨，即使房价居高，但也没有了上调房贷利率抑制需求的动力。取而代之的是想方设法救市。

前几天，上海、厦门、无锡、西安、南昌等城市出了政策救开发商，接下来就会有更多的城市不断放开政策，刺激购房需求，救行情。比如日前的湖南衡阳就出台了17条新政，加快银行放贷速度，买房补贴契税等政策推上进程。

定向降息一波接一波，房贷利率不断走低，开发商打折抛房，地方放开政策刺激楼市……这种情形像极了2003年非典之后。

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几点建议

对于今年有购房需求的刚需读者，我再给大家几条建议：

1、一二线城市的读者要关注疫情走势，疫情结束，楼市复苏的第一阶段是今年最好的上车时间点。三四线则把时间放在2023年年尾，因为购房动力有限。

2、虽然未来会有大量的开发商打折抛盘，但一定不要人云亦云，两眼一抹黑就就图便宜上了车。自己要先给售楼处打电话询问清楚，第一批打折出售的房子，一定是平时不好卖的，而真正有价值的“地段房”，开发商不到万不得已不会轻易放手。

3、机会依旧在二手房市场，尤其是三四线城市，经此一疫，二手房市场会砸个巨坑。在巨坑中，低于市场价急于套现的优质二手房不在少数，自己要耐心去寻找，接下来我会出一期教程。

4、房贷利率下调是趋势，每下调一次增强一次楼市信心，连续下调几次之后，底部价值出现。如果你所在的城市在疫情之后，出台降低首套房或二套房的首付政策，那么请果断入手。如果你经历过这几轮楼市，就会知道，每一波房价反弹都是在“有人喊你买房”的基础上。

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